Selbstständige Gebäudeteile

Stand: 21. Oktober 2025

Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeiner Überblick
2 Unselbstständige Gebäudeteile
3 Literaturhinweise
4 Verwandte Lexikonartikel
5 Verweise

1 Allgemeiner Überblick

Nach R 4.2 Abs. 3 EStR sind Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, selbstständige WG. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, mithin in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht. Selbstständige Gebäudeteile sind selbstständige WG und gesondert vom Gebäude abzuschreiben (→ Gebäudeabschreibung). Selbstständige Gebäudeteile in diesem Sinne sind:

→ Betriebsvorrichtungen. Sie gehören zu den beweglichen WG und sind nach § 7 Abs. 1 und 2 EStG und ggf. nach § 7g Abs. 5 EStG abzuschreiben (R 7.1 Abs. 3 EStR; ausführlich hierzu s. gleichlautende Ländererlasse vom 5.6.2013, BStBl I 2013, 734);

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→ Scheinbestandteile. Sie gehören zu den beweglichen WG und sind nach § 7 Abs. 1 und 2 EStG und ggf. nach § 7g Abs. 5 EStG abzuschreiben (R 7.1 Abs. 4 EStR);
→ Ladeneinbauten. Diese gehören zu den unbeweglichen WG i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG und sind wie Gebäude und Gebäudeteile nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG abzuschreiben (R 7.1 Abs. 6 EStR); in vielen Fällen kann gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG auf die kürzere tatsächliche oder wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden (BMF vom 22.2.2023, BStBl I 2023, 332; Aufhebung durch BMF Schreiben vom 1.12.2025, BStBl I 2025, 2038; BFH vom 23.1.2024, IX R 14/23, BStBl II 2025, 956). Nach der 7. Mantelverordnung (MantelVO) sollte zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden i. S. d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in § 11c Abs. 1a EStDV-E geregelt werden, dass dieser durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i. S. v. §§ 36, 36a GewO nach einer Vorortbesichtigung zu erbringen ist. Der Bundesrat hat am 19.12.2025 entschieden, diese geplante Verschärfung beim Restnutzungsdauergutachten nicht in die finale Verordnung aufzunehmen.
sonstige → Mietereinbauten. Die Höhe der AfA bestimmt sich nach den für Gebäude geltenden Grundsätzen (H 7.1 [Mietereinbauten] EStH; s. auch BMF vom 15.1.1976 (BStBl I 1976, 66);
sonstige selbstständige Gebäudeteile (→ Gemischt genutzte Gebäude in der Einkommen- und Umsatzsteuer). Diese gehören zu den selbstständigen unbeweglichen WG i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG und sind nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG abzuschreiben. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes WG, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht (R 4.2 Abs. 4 EStR). Wohnräume, die wegen Vermietung an ArbN des Stpfl. notwendiges BV sind, gehören zu dem eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil. Die Vermietung zu hoheitlichen, zu gemeinnützigen oder zu Zwecken eines Berufsverbands gilt als fremdbetriebliche Nutzung. Wird ein Gebäude oder Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt, handelt es sich auch dann um ein einheitliches WG, wenn es verschiedenen Personen zu unterschiedlichen betrieblichen Nutzungen überlassen wird.
Dachintegrierte Photovoltaikanlagen (z. B. in Form von Solardachsteinen) sind wie selbstständige bewegliche WG zu behandeln (R 4.2 Abs. 3 Satz 4 EStR).

2 Unselbstständige Gebäudeteile

Gebäude sind grds. als Einheit zu behandeln (R 4.2 Abs. 5 EStR). Gebäudeteile sind grds. unselbstständig, H 4.2 Abs. 5 [Unselbstständige Gebäudeteile] EStH. Ein Gebäudeteil ist unselbstständig und damit zusammen mit dem Gebäude abzuschreiben, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Unselbstständige Gebäudeteile sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass es ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint (R 4.2 Abs. 5 EStR). Unselbstständige Gebäudeteile sind z. B.:

Bäder, Schwimmbecken und Duschen eines Hotels,
Heizungsanlagen, Be- und Entlüftungsanlagen, Klimaanlagen, Warmwasseranlagen und Müllschluckanlagen, außer wenn sie ganz oder überwiegend einem Betriebsvorgang dienen,
Sprinkler-(Feuerlösch-)Anlagen, außer wenn mit ihnen das Gewerbe unmittelbar betrieben wird,
Beleuchtungsanlagen, außer Spezialbeleuchtungsanlagen, die nicht zur Gebäudebeleuchtung erforderlich sind,
Personenaufzüge, Rolltreppen oder Fahrtreppen, die zur Bewältigung des Publikumsverkehrs dienen,
Umzäunung oder Garage bei einem Wohngebäude (BFH vom 15.12.1977, BStBl II 1978, 210).

3 Literaturhinweise

Cremer, Bilanz- und ertragsteuerrechtliche Behandlung von Gebäuden, NWB 51/2015, 7; Cremer, Abgrenzung Betriebsvorrichtung von unselbständigen Gebäudebestandteilen, BBK 20/2024, 951; Jauch, Steuerliche Einordnung von Baumaßnahmen – Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, (nachträgliche) Herstellungskosten sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Vermietungsobjekten, NWB 29/2025, Beilage S. 33; Ulbrich, Neue Rechtsprechung zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von Gebäuden, NWB 30/2025, 2038; Bolik, 7. Mantelverordnung: Immobiliennutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung, StuB 18/2025, 713.