Bedarfsbewertung

Inhaltsverzeichnis

1 Durchführung der Bedarfsbewertung

Bedarfswerte werden ab dem 1.1.1996 für Zwecke der Erbschaftsteuer und ab dem 1.1.1997 für Zwecke der Grunderwerbsteuer festgestellt. Sie treten für die genannten Steuern an die Stelle der Einheitswerte bzw. der Ersatzwirtschaftswerte. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nur dann eine Bewertung durchgeführt, wenn dies erforderlich ist. Nach § 11 ErbStG ist dafür grds. der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgeblich. Nach § 9 ErbStG entsteht die Steuer grds. mit dem Tod des Erblassers bzw. im Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung.

Zu unterscheiden ist zwischen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer ab dem 1.1.2009 (§§ 157 ff. BewG) und Bedarfsbewertungen für Zwecke der Erbschaftsteuer bis zum 31.12.2008 (§§ 138-150 BewG). Die ab 2009 geltenden Bewertungsverfahren im 6. Abschnitt des BewG orientieren sich am Marktniveau und sollen den Verkehrswert des Vermögens abbilden – unabhängig von der jeweiligen Vermögensart. Nach den Vorgaben des BVerfG ist eine ungleiche Bewertung der Vermögensarten verfassungswidrig. Der Gesetzgeber kann hingegen durch Verschonungsregelungen einzelne Nachlassgegenstände gezielt begünstigten. Die Anhebung der steuerlichen Bemessungsgrundlage durch die Anpassung der Bewertungsverfahren an das Marktniveau ist daher im Zusammenhang mit den gleichzeitig eingeführten Verschonungsregelungen zu sehen. Für Grundvermögen ist insbes. die Verschonung für Familienheime zu nennen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG), für BV die Verschonung nach §§ 13a-13c ErbStG.

Die Bedarfsbewertung nach § 138 ff. BewG galt früher noch weiter für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Ersatzbemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Das BVerfG hatte die Anwendung der §§ 138 ff. BewG als verfassungswidrig eingestuft (BVerfG Beschluss vom 23.6.2015, 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11). Im Rahmen des Steueränderungsgesetzes 2015 wurden jedoch § 8 Abs. 2 und § 17 Abs. 3a GrEStG rückwirkend zum 1.1.2009 geändert. Die Ersatzbemessungsgrundlage ist – rückwirkend – ebenfalls nach der neuen Bedarfsbewertung (§§ 157 ff. BewG) zu ermitteln. Die gilt insbes. in Fällen der Einbringung mit Grundbesitz (z. B. §§ 20, 24 UmwStG) oder auch bei Gesellschafterwechsel einer grundbesitzenden Gesellschaft (§ 1 Abs. 2a bis Abs. 3 GrEStG).

Hinsichtlich der Einheitswerte hatte der BFH erhebliche Zweifel, dass die derzeitigen Regelungen zur Einheitsbewertung dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz des Art. 3 GG genügen. Der BFH legte mit Beschluss vom 22.10.2014 (LEXinform 0442658) ein entsprechendes Verfahren dem BVerfG vor. Das BVerfG hat mit Urteil vom 10.4.2018 entschieden, dass die Vorschriften der Einheitsbewertung im Zusammenhang mit der Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, LEXinform 5215706). Das BVerfG sieht eine ungerechtfertigte Wertverzerrung und hält diese unvereinbar mit Art. 3 GG. Der Gesetzgeber wird aufgefordert eine gesetzliche Neuregelung bis Ende 2019 zu schaffen. Die Einheitsbewertung bleibt bis 31.12.2024 weiter bestehen. Ab Januar 2025 dürfen die Einheitswerte nicht mehr für die Bemessung der Grundsteuer herangezogen werden. Der Bundestag hat am 18.10.2019 das Gesetz zur Reform der GrSt verabschiedet. Am 8.11.2019 hat die Reform den Bundesrat passiert, das GrStRefG wurde am 2.12.2019 im BGBl veröffentlicht. Das BewG wurde um einen siebten Abschnitt ergänzt, die §§ 218–266 BewG enthalten die ab 1.1.2022 geltenden Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die GrSt. Die erste Hauptfeststellung erfolgte auf den 1.1.2022 und gilt für die Hauptveranlagung zur GrSt auf den 1.1.2025, § 266 BewG. Anschließend sollen die Grundsteuerwerte im Abstand von sieben Jahren allgemein festgestellt werden, § 221 BewG.

2 Allgemeine Grundsätze

Die Bewertungsgrundsätze für erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Zwecke bestimmen sich nach § 12 ErbStG. Die Bereicherung eines Erwerbers (§ 10 Abs. 1 Satz 2 ErbStG) ist, soweit sie der Besteuerung unterliegt, nach den allgemeinen und besonderen Bewertungsvorschriften des BewG zu bewerten. Zu bewerten ist

• das → Betriebsvermögen,

• das Grundvermögen,

• das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und

• das übrige Vermögen.

Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen siehe den Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vom 5.6.2013 (BStBl I 2013, 734).

Für die GrESt verweist § 8 Abs. 2 GrEStG auf die Bedarfsbewertung i. S. d. § 151 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 157 Abs. 3 BewG (z. B. bei fehlender Bemessungsgrundlage, in Fällen des § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG oder auch bei Einbringungen).

3 Grundbesitzwerte

3.1 Überblick zur Rechtslage 1996-2008

Der →Grundbesitz war seit dem 1.1.1996 nicht mehr mit den Einheitswerten (→ Einheitswertfeststellungen), sondern mit Grundbesitzwerten zu erfassen, die nach den §§ 138 bis 150 BewG zu ermitteln sind.

Abb.: Bedarfsbewertung nach bisherigem Recht

Infolge der Feststellung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Erbschaftsteuergesetzes wurde Ende 2008 das Erbschaftsteuergesetz umfassend novelliert. Die neue Rechtslage wird grds. für alle Erwerbe nach dem 31.12.2008 angewandt.

Nach Art. 3 ErbStRG kann ein Erwerber auch schon für Erwerbe von Todes wegen auf die neuen gesetzlichen Regelungen optieren, wenn der Erwerb von Todes wegen nach dem 31.12.2006 und vor dem 1.1.2009 erfolgte. In diesem Fall werden alle neuen gesetzlichen Regelungen – mit Ausnahme der ab dem 1.1.2009 geltenden persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG – angewendet. Dies betrifft insbes. die neuen Bewertungs- und Verschonungsregelungen. An die Stelle der bisherigen Grundbesitzwerte nach den §§ 138 ff. BewG treten die der §§ 157 ff. BewG. Ferner ist die explizite Regelung zu den Betriebsgrundstücken in § 99 Abs. 2 BewG entfallen, sodass sich der Umfang nunmehr ausschließlich nach ertragsteuerlichen Grundsätzen richtet.

3.2 Überblick zur Rechtslage ab 2009

3.2.1 Allgemeines

Nach dem unmissverständlichen Wortlaut der Entscheidung des BVerfG war der Gesetzgeber gefordert, eine Bewertungsmethodik zu finden, die bei sämtlichen WG eine Heranziehung mit dem Verkehrswert ermöglicht. Das ursprüngliche Änderungsgesetz beinhaltete an mehreren Stellen eine Ermächtigung des Gesetzgebers zum Erlass einer weitergehenden Durchführungsverordnung. Auf dieser Grundlage hatte das BMF am 13.2.2008 erste Entwürfe der Bewertungsordnungen für Betriebs-, Grund- sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen veröffentlicht. Vermutlich auch aufgrund unterschiedlicher Verlautbarungen, wonach derartige Verordnungen möglicherweise verfassungsrechtlich bedenklich seien, wurden diese inhaltlich in den Gesetzestext und damit in das künftige Bewertungsgesetz eingearbeitet. Darüber hinaus sind die Änderungen gegenüber den bisherigen Entwürfen eher als marginal zu bezeichnen.

Durch das JStG 2022 wurden die Bewertungsvorschriften an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.7.2021 angepasst. Betroffen sind insbes. die Bewertung bebauter Grundstücke im Ertrags- bzw. Sachwertverfahren und die Bewertung in Erbbaurechtsfällen. Nach der Gesetzesbegründung soll sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf der Grundlage der ImmoWertV ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität weiterhin bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer sachgerecht angewendet werden können. Darüber hinaus erfolgen Anpassungen an die Rspr. des BFH sowie an die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung. Die Änderungen sind gem. § 265 Abs. 4 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 anzuwenden. Die Finanzverwaltung hat zu den Änderungen mit gleich lautenden Ländererlassen vom 20.3.2023 Stellung genommen (LEXinform 7013523).

3.2.2 Bewertung des Grundvermögens

3.2.2.1 Überblick

Das Grundvermögen ist künftig mit dem Verkehrswert in Abhängigkeit von der Grundstücksart zu bewerten. Während für unbebaute Grundstücke § 179 BewG die Bewertung nach dem Bodenrichtwert regelt, gibt § 182 BewG vor, welches Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke grds. Anwendung finden soll.

	Vergleichsverfahren	Ertragswertverfahren	Sachwertverfahren
Grundstücksarten	Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser	Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt	Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt; sonstige bebaute Grundstücke
Rechtsgrundlage	§ 182 Abs. 2 BewG	§ 182 Abs. 3 BewG	§ 182 Abs. 4 BewG

Abb.: Bewertungsverfahren nach § 182 Abs. 2-4 BewG

Zur Bestimmung des zutreffenden Bewertungsverfahrens ist das Grundstück daher zunächst einer Grundstücksart zuzuordnen (§ 181 BewG). Diese sind abschließend in § 189 Abs. 1 BewG aufgezählt. R B 181.1 Abs. 1 ErbStR enthält eine Übersicht der Grundstücksarten mit den jeweiligen Voraussetzungen. Wichtiger Anhaltspunkt ist die Anzahl der Wohnungen (z. B. für EFH, ZFH). Der Wohnungsbegriff ist in § 181 Abs. 9 BewG definiert. Daneben ist auch das Nutzungsverhältnis (wohnlich bzw. betrieblich oder öffentliche Zwecke) entscheidend (z. B. für Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück). Dabei ist das Verhältnis von Wohn- und Nutzfläche entscheidend. Nutzflächen, die im Zusammenhang mit einer Wohnung stehen, sind nicht einzubeziehen (z. B. Kellerräume oder Garagen), vgl. R B 181.1 Abs. 1 Satz 4 ErbStR. Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist auf die gesamte wirtschaftliche Einheit abzustellen und nicht auf einzelne Gebäude.

Der BFH hat entschieden, dass Räume, die gleichermaßen wohnlich und gewerblich genutzt werden können (sog. indifferente Räume), als Wohnraum zu bewerten sind (BFH vom 26.8.2020, II R 6/19, LEXinform 0952813). In diesem Fall kommt es auf die tatsächliche Nutzung zum Bewertungsstichtag nicht an. Im Entscheidungsfall wurde ein ursprünglich als EFH konzipiertes Gebäude zum Teil auch an eine GmbH als Büro vermietet. Die Entscheidung ist zur Einheitsbewertung ergangen.

Im Rahmen des JStG 2022 wurde § 189 Abs. 9 BewG an die Rspr. des BFH (BFH vom 4.12.2014, II R 20/14) angepasst und die erforderliche Mindestfläche für den Wohnungsbegriff auf 20 qm abgesenkt.

3.2.2.2 Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 178 Abs. 1 BewG).

Eine Fiktion enthält § 178 Abs. 2 BewG, danach gelten folgende Grundstücke als unbebaut:

• Grundstücke mit Gebäuden, die aus bautechnischen Gründen keiner Nutzung zugeführt werden können (z. B. bei zu niedriger Raumhöhe),

• Grundstücke mit nicht mehr benutzbaren Gebäuden, d. h. Gebäuden, die durch Verfall oder Zerstörung auf Dauer nicht mehr benutzbar sind. Einzelheiten vgl. R B 178 Abs. 4 ErbStR.

Ein Gebäude ist im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit benutzbar (R B 178 Abs. 2 und R B 196.1 Abs. 1 ErbStR). Die Bezugsfertigkeit ist nach objektiven Merkmalen zu beurteilen. Die wesentlichen Baumaßnahmen müssen abgeschlossen sein. Noch ausstehende geringfügige Restarbeiten sind unschädlich. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Durch den tatsächlichen Bezug der Wohnung wird die Bezugsfertigkeit widerlegbar vermutet. Bei der Beurteilung der Bezugsfertigkeit ist grds. auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Räume oder Wohnungen abzustellen. So liegt beispielsweise ein bebautes Grundstück vor, wenn bei einem EFH die (Haupt-)Wohnung fertiggestellt und bezugsfertig ist, das Dachgeschoss zwar ausbaubereit ist, aber erst später ausgebaut werden soll. Im Unterschied dazu ist bei einem geplanten ZFH die Bezugsfertigkeit noch nicht gegeben, wenn nur eine der beiden geplanten Wohnungen fertiggestellt ist. Bei der abschnittsweisen Errichtung eines Gebäudes ist die Entscheidung nach der Verkehrsanschauung zu treffen (R B 178 Abs. 3 ErbStR).

Der Wert eines unbebauten Grundstücks ergibt sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert (§ 179 Abs. 1 Satz 1 BewG). Maßgebend ist der zuletzt zu ermittelnde Bodenrichtwert unabhängig davon, ob dieser von den Gutachterausschüssen bereits dem FA mitgeteilt wurde (§ 179 Satz 3 BewG sowie Beispiel in H B 179.2 ›Anzusetzender Bodenrichtwert‹ ErbStH). Der Grundbesitzwert umfasst die Werte des Grund und Bodens und der Außenanlagen (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG).

Die Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen abgeleitet und der Finanzverwaltung mitgeteilt (R B 179.1 Abs. 1 ErbStR). Ihre Ermittlung erfolgt regelmäßig im Abstand von zwei Jahren. Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte können in unveränderter Höhe für Grundstücke angesetzt werden, die mit den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks übereinstimmen (R B 179.2 Abs. 1 Satz 8 ErbStR). Die von den Gutachterausschüssen dargestellten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale ergeben sich aus R B 179.2 Abs. 2 bis 6 ErbStR:

• Zulässige bauliche Nutzung (Anzahl der Geschosse, Geschossflächenzahl),

• Grundstückstiefe,

  Grundstücksgröße.

Bei baureifem Land ist zu unterscheiden zwischen

• erschließungsbeitragspflichtig und

• erschließungsbeitragsfrei.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel qm Wohn- und Nutzfläche je qm Grundstücksfläche baurechtlich zulässig sind.

Entspricht das zu bewertende Grundstück nicht den lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks, ist ggf. eine Anpassung des Bodenrichtwerts vorzunehmen. Diese setzt grds. voraus, dass der jeweilige Gutachterausschuss die für die Anpassung erforderlichen Parameter vorgegeben hat (R B 179.2 Abs. 1 Satz 9 ErbStR).

Liegen bei abweichender Geschossflächenzahl keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten die Werte aus der Tabelle in H B 179.2 ErbStH.

Weitere ggf. wertmindernde Umstände wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Beschaffenheit des Baugrunds, Außenanlagen, Lärm, Staub und Geruchsbelästigungen bleiben unberücksichtigt (R B 179.2 Abs. 8 ErbStR). Ihre Geltendmachung ist nur im Rahmen der Öffnungsklausel (§ 198 BewG) durch ein Gutachten möglich.

Gem. § 179 Satz 4 BewG ist bei der Bewertung unbebauter Grundstücke, für die vom Gutachterausschuss kein Bodenrichtwert ermittelt wurde, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Die Gründe, aus denen der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert liefert, sind dabei unmaßgeblich. Die Werte für Bauerwartungsland und Rohbauland können mit den Prozentsätzen des H B 179.3 Abs. 2 ErbStH aus dem Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreies Bauland abgeleitet werden.

3.2.2.3 Bebaute Grundstücke – Vergleichswert

Beim Vergleichswert i. S. d. § 183 BewG wird der gemeine Wert des Grundstücks vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet. Dieses Verfahren soll insbes. für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser gelten. Damit ein Preis zum Vergleich benutzt werden kann, wird vorausgesetzt, dass es sich weitgehend um gleichartige Gebäude handelt. Die Gleichartigkeit bestimmt sich an Kriterien wie der Lage, der Nutzung, der Größe, der Ausstattung, dem Zuschnitt oder der Beschaffenheit. Auf Antrag erteilt der zuständige Gutachterausschuss eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung für das zu bewertende Grundstück. Aus der Kaufpreissammlung können Vergleichspreise abgeleitet werden. Vergleichsfaktoren werden durch die Gutachterausschüsse im Rahmen von Immobilienmarktberichten veröffentlicht. Beispielhaft für Wohnungseigentum in der Mustergemeinde und Baualtersklasse 1960-1974:

Jahr des Verkaufs	Durchschnittsgröße	Durchschnittspreis	durchschnittl. Bodenwertniveau	Anzahl Verkäufe
2022	58 qm	4 100 EUR/qm	180 EUR/qm	30
2023	60 qm	4 200 EUR/qm	185 EUR/qm	25

Beispielhafter Auszug aus der Kaufpreissammlung für eine Eigentumswohnung in der Musterstraße:

Vertragsdatum	Hausnummer	Kaufpreis	Baujahr	Wohnfläche
8.12.2023	5	90 000 EUR	1975	65
15.1.2024	5	170 000 EUR	1975	95

Als weitere Informationen enthält die Kaufpreissammlung u. a. die Grundstücksgröße, den Miteigentumsanteil, Stellplätze. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden ebenfalls kenntlich gemacht.

Der BFH hat mit Urteil vom 24.8.2022 klargestellt, dass bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens (§ 183 BewG) vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen sind (BFH vom 24.8.2022, II R 14/20). Liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise vor, kann sich der Vergleichspreis nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück ergeben. Ein Vergleichspreis lasse sich auch aus der Veräußerung eines einzelnen Grundstücks ableiten. Das gelte auch dann, wenn dieses Grundstück das zu bewertende Grundstück selbst sei. Der Wortlaut des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG spreche zwar von ›Vergleichsgrundstücken‹ im Plural. Daraus folge jedoch nicht zwingend, dass stets mehrere Grundstücke den Vergleichspreis bilden müssen. Ist zeitnah zum Bewertungsstichtag ein Kaufpreis für ein (einzelnes) Vergleichsgrundstück gezahlt worden, das mit dem zu bewertenden Grundstück hinsichtlich seiner den Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimme, so könne dieser Kaufpreis für die Bewertung als Vergleichspreis herangezogen werden, führt der BFH in seiner Urteilsbegründung aus.

Nur wenn keine vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise vorliegen, kann sich der Vergleichspreis nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück ergeben. Der Vorrang einer Auskunft des Gutachterausschusses basiere auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der größeren Ortsnähe sowie dessen Kompetenz bei der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung (vgl. zur Ermittlung von Bodenrichtwerten BFH vom 25.8.2010, II R 42/09, BStBl II 2011, 205). Erst wenn der Gutachterausschuss keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren mitteilt, sei der Rückgriff auf andere Berechnungsgrundlagen und -methoden möglich, so der BFH in der Urteilsbegründung. Im Entscheidungsfall ging es um eine mittelbare Grundstücksschenkung. Der Kaufpreis kann allerdings nur dann herangezogen werden, wenn er unter fremden Dritten vereinbart wurde und keine Anhaltspunkte gegen marktübliche Bedingungen sprechen.

3.2.2.4 Bebaute Grundstücke – Ertragswert

Für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, soll das in § 184 BewG geregelte Ertragswertverfahren Anwendung finden. Bei diesem Verfahren sind der Wert für den Grund und Boden und der für das Gebäude getrennt zu ermitteln bzw. zu bewerten.

Vereinfacht dargestellt ergibt sich folgendes Schema für das Ertragswertverfahren:

Abb.: Ermittlung des Grundstücksertragswerts

Der Wert des Grund und Bodens basiert auf dem zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert und stellt den Mindestwert dar (vgl. § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG).

Die Ermittlung des Gebäudewertes erfolgt hingegen unter der Zugrundelegung des nachhaltig erzielbaren Ertrags. Dabei ist der Gebäudereinertrag, der sich nach den Vorgaben der §§ 185 ff. BewG ergibt, mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus der Anlage 21 zum BewG ergibt. Die Höhe des Vervielfältigers ist einerseits von der Restnutzungsdauer (vgl. Anlage 22 zum BewG) und andererseits vom sog. (Liegenschafts-)Zinssatz abhängig, der grds. von den Gutachterausschüssen ermittelt wird (vgl. § 188 Abs. 2 BewG). Die Liegenschaftszinssätze wurden zuletzt im Rahmen des JStG 2022 an das Marktniveau angepasst. Der Zinssatz für Mietwohngrundstücke wurde von bisher 5 % auf 3,5 % abgesenkt und damit am stärksten geändert. Die neuen Zinssätze gelten für Bewertungsstichtage ab 1.1.2023. Vorrangig ist jedoch unverändert der vom Gutachterausschuss festgestellte Zinssatz anzuwenden.

Der BFH hat entschieden, dass durch den Gutachterausschuss ermittelte örtliche Liegenschaftszinssätze für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer geeignet sind, wenn der Gutachterausschuss bei der Ermittlung die an ihn gerichteten Vorgaben des BauGB sowie der darauf beruhenden Verordnungen eingehalten und die Liegenschaftszinssätze für einen Zeitraum berechnet hat, der den Bewertungsstichtag umfasst. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung oder der Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze durch den Gutachterausschuss kommt es für ihre zeitliche Anwendung nicht an (BFH vom 18.9.2019, II R 13/16, LEXinform 0950832). Bodenrichtwerte sind für die Bestimmung des Bodenwerts geeignet, wenn sie für eine Bodenrichtwertzone ermittelt sind, in der das Grundstück liegt. Sind für ein Anliegergrundstück ein Straßen- und ein Platzwert anwendbar, ist im Rahmen einer Einzelbewertung zu entscheiden, in welchem Umfang das Grundstück jeweils dem Straßen- und dem Platzwert zuzuordnen ist (BFH vom 16.9.2020, II R 1/18, LEXinform 0951728). Die Untätigkeit des Gutachterausschusses bei der Ermittlung örtlicher Liegenschaftszinssätze führt nach Auffassung des BFH nicht zu einem strukturellen Vollzugsdefizit, da in diesem Fall die Bewertung und Besteuerung nach dem vom Gesetzgeber in § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG festgelegten Zinssatz erfolge (BFH Beschluss vom 30.8.2023, II B 35/22, LEXinform 4264289). Der BFH hat in diesem Zusammenhang auch auf die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Wertes gem. § 198 BewG hingewiesen. In dem zugrunde liegenden Verfahren (Nichtzulassungsbeschwerde) begehrte der Beschwerdeführer die Berücksichtigung des gesetzlichen Liegenschaftszinssatzes, dieser war höher als der vom Gutachterausschuss festgestellte Zinssatz. Er führte an, dass die Regelung zu einer unberechtigten Mehrbelastung führe, wenn ausnahmsweise ein Zinssatz vom Gutachterausschuss festgestellt worden sei. Der BFH sah jedoch weder eine grundsätzliche Bedeutung noch eine Vollzugsdefizit und bestätigte die Auffassung des FG Baden-Württemberg (Urteil vom 17.11.2021, 2 K 2420/19).

Die Summe des so ermittelten Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes ergibt den Grundstücksertragswert (§ 184 Abs. 3 Satz 1 BewG). Der Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist mit dem Ertragswert des Grundstücks abgegolten. Diese Klarstellung wurde durch das JStG 2022 in § 184 Abs. 4 BewG aufgenommen.

Die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten ist ab 1.1.2023 zwingend auf der Basis der Anl. 23 vorzunehmen. Feststellungen des Gutachterausschusses hierzu sind nicht mehr maßgebend (§ 187 Abs. 2 BewG). Die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten für Wohnnutzung lt. Anl. 23 sind jährlich an den Verbraucherpreisindex anzupassen (vgl. BMF vom 27.1.2023).

Bewirtschaftungskosten lt. Anl. 23 für Wohnnutzung:

Verwaltungskosten jährlich je Wohnung	230 EUR
Verwaltungskosten jährlich je Garage	30 EUR
Instandhaltungskosten jährlich je qm Wohnfläche	9 EUR
Instandhaltungskosten jährlich je Garage	68 EUR

Unter Berücksichtigung der Indexzahlen ergeben sich folgende Werte für 2023:

Verwaltungskosten jährlich je Wohnung (230 × 122,2/81,6)	344 EUR
Verwaltungskosten jährlich je Garage	45 EUR
Instandhaltungskosten jährlich je qm Wohnfläche	13,50 EUR
Instandhaltungskosten jährlich je Garage	102 EUR

Zu beachten ist die lt. Anl. 23 vorgegebene Rundung der Rechenergebnisse.

Für Bewertungsstichtage 2024 sind die Indexzahlen mit Schreiben vom 29.1.2024 bekannt gegeben worden (BMF vom 29.1.2024, LEXinform 7013838), für 2025 vgl. BMF vom 20.1.2025 (BStBl 2025, 289). Danach ergeben sich folgende Werte:

	2024	2025
Verwaltungskosten jährlich je Wohnung	351 EUR	359 EUR
Verwaltungskosten jährlich je Garage	46 EUR	47 EUR
Instandhaltungskosten jährlich je qm Wohnfläche	13,80 EUR	14,00 EUR
Instandhaltungskosten jährlich je Garage	104 EUR	106 EUR

Weitere Beispiele zu den Bewirtschaftungskosten und zum Ertragswertverfahren enthalten die Ländererlasse vom 20.3.2023 (LEXinform 7013523).

3.2.2.5 Bebaute Grundstücke – Sachwert

Für die Grundstücke, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind, kommt das sog. Sachwertverfahren zur Anwendung.

Vereinfacht dargestellt ergibt sich folgendes Schema:

Abb.: Ermittlung des Grundbesitzwerts im Wege des Sachwertverfahrens

Der Aufbau des Sachwertverfahrens ist in den §§ 189 ff. BewG geregelt. Ähnlich wie im Ertragswertverfahren wird auch hier gem. § 189 Abs. 1 BewG getrennt nach Bodenwert und Gebäude(sach)wert. Hinsichtlich des Bodenwertes wird wiederum auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen (siehe 3.2.2.3), der Gebäudesachwert ergibt sich aus dem Gebäudeherstellungswert (vgl. hierzu § 190 Abs. 1 BewG Anlage 24 zum BewG) abzüglich Alterswertminderung. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Grundstückswert und ist noch mit einem vom Gutachterausschuss ermittelten Vervielfältiger (Wertzahl vgl. Anlage 25 zum BewG) zu multiplizieren (vgl. § 189 Abs. 3 BewG). Ist ein solcher nicht vorhanden, wird gem. § 191 Abs. 1 BewG auf Anlage 25 verwiesen, die typisierende Werte enthält. Das Sachwertverfahren wurde zuletzt für Bewertungsstichtage ab 2023 verändert. Für Stichtage ab 1.1.2023 wurden ein Regionalfaktor und ein Alterswertminderungsfaktor eingeführt. Die Ermittlung des Gebäudesachwerts wurde strukturell in Anlehnung an die Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen nach § 36 ImmoWertV ausgestaltet. Im Rahmen des JStG 2022 erfolgte weiterhin eine Klarstellung zu den Außenanlagen im neuen Abs. 4 zu § 189 BewG. Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind danach grds. mit dem Sachwert abgegolten. Dies gilt jedoch nicht bei besonders werthaltigen baulichen Außenanlagen. Diese Aussage stand bisher nur in den ErbStR zu § 190 BewG (vgl. R B 190.5 ErbStR). Weitere Einzelheiten enthält § 189 Abs. 4 BewG nicht. Wann Außenanlagen besonders werthaltig sind, ist im BewG nicht festgelegt, hierfür wird die Finanzverwaltung daher weiterhin auf R B 190.5 ErbStR zurückgreifen (10 %-Grenze).

Eine weitere Änderung des JStG 2022 betrifft die Alterswertminderung. In der Anl. 22 wurde die Gesamtnutzungsdauer von einigen Gebäudearten von 70 auf 80 Jahre verlängert (EFH/ZFH, MWG und gemischt genutzte Grundstücke). Die Gesamtnutzungsdauer war erst 2016 von 80 auf 70 Jahre reduziert worden.

Für Bewertungsstichtage ab 1.1.2023 wurde zudem die Anl. 25 mit den Wertzahlen geändert und an das aktuelle Marktniveau angepasst. Neu ist in der Anlage 25 die Interpolation bei Zwischenwerten der Tabelle. Die neue Anlage 25 enthält den Hinweis ›Für vorläufige Sachwerte und Bodenrichtwerte oder abgeleitete Bodenwerte zwischen den angegebenen Intervallen sind die Wertzahlen durch lineare Interpolation zu bestimmen. Über den tabellarisch aufgeführten Bereich hinaus ist keine Extrapolation durchzuführen. Für Werte außerhalb des angegebenen Bereichs gilt der nächstgelegene vorläufige Sachwert oder Bodenrichtwert oder abgeleitete Bodenwert‹.

Weitere Details zu den Änderungen aus dem JStG 2022 enthalten die gleich lautenden Ländererlasse vom 20.3.2023 (LEXinform 7013523).

Die Regelherstellungskosten (RHK) ergeben sich gem. § 190 Abs. 1 BewG aus Anlage 24 Teil II zum BewG. Sie wurden aus den Normalherstellungskosten 2010 abgeleitet. Gem. § 190 Abs. 2 BewG sind die RHK anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes anzupassen. Dadurch soll der verfassungsrechtlichen Vorgabe einer Bewertung mit dem (aktuellen) gemeinen Wert Rechnung getragen werden. Die sich aufgrund der Umrechnung ergebenden Werte sind auf volle Eurobeträge abzurunden (vgl. Beispiel in H B 190.4 ErbStR). Die entsprechenden Baupreisindizes werden vom BMF im BStBl I veröffentlicht:

• Stichtage im Jahr 2023 = 164,0 % für Wohngebäude und 166,9 % für weitere Gebäudearten,

• Stichtage im Jahr 2024 = 177,9 % für Wohngebäude und 181,3 % für weitere Gebäudearten,

• Stichtage im Jahr 2025 = 183,3 % für Wohngebäude und 186,7 % für weitere Gebäudearten.

Die Wohngebäude umfassen die Gebäudearten 1.01 bis 5.1 der Anlage 24 Teil II (R B 190.4 Abs. 2 ErbStR). Die weiteren Gebäudearten entsprechen der Aufzählung 5.2 bis 18.2 der Anlage 24.

Die RHK bestimmen sich nach

• der Gebäudeart des zu bewertenden Grundstücks und

• nach der Standardstufe des Gebäudes.

Die Gebäudeart ist abhängig von der Grundstücksart und der Bauweise (Anzahl der Geschosse usw.). Die RHK für nicht aufgeführte Gebäudearten sind aus den RHK vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten. Einzelheiten vgl. R B 190.2 ErbStR sowie H B 190.2 ErbStH mit ergänzender Tabelle für nicht aufgeführte Gebäudearten.

Der Gebäudestandart ist mithilfe der Anlage 24 Teil III zum BewG zu bestimmen. Die dort abgedruckten Tabellen gelten für die verschiedenen Gebäudearten. Die erste Tabelle ist maßgebend für Wohngebäude (Gebäudeklassen 1.01 bis 5.1, dies sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke). Die nachfolgenden Tabellen gelten für Nichtwohngebäude. Regelmäßig wird zwischen 5 Standardstufen differenziert.

Die Standardstufen sind von den Standartmerkmalen verschiedener Bauteile (z. B. Fenster und Außentüren, Dach usw.) abhängig. Diese müssen bei dem zu bewertenden Objekt nicht zwingend alle vorhanden sein.

Die einzelnen Bauteile können regelmäßig nicht alle derselben Standardstufe zugeordnet werden. In diesen Fällen ist ein Durchschnittswert zu berechnen. Dabei ist wie folgt vorzugehen:

• Bei Wohngebäuden (Tabelle 1) sind die einzelnen Bauteile mithilfe von Wägungsanteilen unterschiedlich zu gewichten. Die RHK des Gebäudes entsprechen der Summe aus den gewichteten RHK der vorhandenen Bauteile (vgl. Beispiel für ein EFH in H B 190.3 ErbStH).

• Bei Nichtwohngebäuden (Tabellen 2-4) wird die Summe der RHK der vorhandenen Bauteile durch die Anzahl der für die Gebäudeart typischerweise vorhandenen Bauteile – nicht der tatsächlich vorhandenen Bauteile – dividiert (vgl. Beispiel 2 in H B 190.3 ErbStH).

Bei Wohngebäuden erfolgt die Ermittlung der RHK bei unterschiedlichen Standardstufen auf der Basis folgender Wägungsanteile (in %):

Außenwände	23
Dach	15
Fenster und Außentüren	11
Innenwände und -türen	11
Deckenkonstruktion und Treppen	11
Fußböden	5
Sanitäreinrichtungen	9
Heizung	9
Sonstige technische Ausstattung	6
Summe der Anteile	100

3.2.2.6 Weitere Bewertungsverfahren und Öffnungsklausel

Besonderheiten ergeben sich bei Erbbaurechtsfällen (§ 192-194 BewG). Dabei sind das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück jeweils als eigenständige wirtschaftliche Einheiten zu bewerten. Eigenständige Bewertungsvorschriften gibt es auch für die Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG) sowie für Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG). Die Änderungen durch das JStG 2022 betreffen:

• das Erbbaurecht (§ 193 BewG),

• das Erbbaugrundstück (§ 194 BewG) und

• Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG).

In Erbbaurechtsfällen (Erbbaurecht und Erbbaugrundstück) wird ab dem 1.1.2023 auf das Vergleichswertverfahren verzichtet. Vorrangig sind die vom Gutachterausschuss festgestellten Erbbaurechtskoeffizienten bzw. Erbbaugrundstückskoeffizienten anzuwenden (§ 193 Abs. 1 bzw. § 194 Abs. 1 BewG). Liegen keine Koeffizienten vor, ist die finanzmathematische Methode anzuwenden (§ 193 Abs. 2 bzw. § 194 Abs. 2 BewG).

Die Bewertung in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nach § 195 BewG wurde in Anlehnung an die Bewertung in Erbbaurechtsfällen nach §§ 192-194 BewG ausgestaltet. In Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach § 195 Abs. 2 bis 4 BewG und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach § 195 Abs. 5 bis 7 BewG gesondert zu ermitteln. Die nach § 195 BewG ermittelten Grundbesitzwerte dürfen gem. § 195 Abs. 1 Satz 2 BewG jeweils nicht weniger als 0 EUR betragen.

Ferner ist generell bei der Bedarfsbewertung die Möglichkeit eines Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes gegeben (vgl. § 198 BewG). Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes richtet sich nach § 198 BewG. Hierbei wird auf die Vorschriften des § 199 Abs. 1 BauGB verwiesen. Der Nachweis kann durch ein Gutachten eines vereidigten Bausachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht werden (§ 198 Abs. 2 BewG).

Die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert obliegt dem Stpfl. Das FG ist nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der BFH führt im Urteil vom 17.11.2021 aus, dass die nach § 198 BewG dem Stpfl. zugewiesene Nachweislast über die reine Darlegungs- und Feststellungslast hinausgehe (II R 26/20). Nach ständiger Rspr. des BFH muss der Stpfl. den Nachweis selbst erbringen, etwa durch Vorlage eines geeigneten Gutachtens. Die Nachweispflicht in § 198 BewG ist verfassungsgemäß (vgl. BFH vom 17.11.2021, II R 26/20 m. w. N.).

Die Finanzverwaltung verlangte bisher lediglich ein mängelfreies Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken (R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR) und stellt dabei klar, dass das Gutachten nicht bindend ist. Der BFH verlangt hingegen die Bewertung durch einen vereidigten Sachverständigen (BFH vom 11.9.2013, II R 61/11, BStBl II 2014, 363).

Zwischenzeitlich wurde § 198 BewG angepasst. Gem. § 198 Abs. 1 BewG kann der niedrigere gemeine Wert eines Grundstücks nachgewiesen werden. Gem. § 198 Abs. 2 BewG kommen hierfür in Betracht:

• der Gutachterausschuss (§ 192 ff. BauGB),

• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken oder

• Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für Immobilienbewertung zertifiziert sind.

§ 198 Abs. 3 BewG ermöglicht als Nachweis einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Die Nachweislast des § 198 BewG geht über eine Darlegungs- und Feststellungslast hinaus. Ob das Gutachten den Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und des FG. Der Nachweis sei erbracht, wenn dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung, insbes. Einschaltung weiterer Sachverständiger, gefolgt werden kann (BFH vom 5.12.2019, II R 9/18, LEXinform 0951813).

Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören sowohl dessen methodische Qualität als auch eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB. Daneben sind die WertV i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien i. d. F. der Bekanntmachung vom 1.3.2006 (BAnz 2006 Nr. 108a, berichtigt durch Nr. 121) und die ImmoWertV, die die WertV ab dem 1.7.2010 abgelöst hat, zu beachten. Die zeitliche Anwendbarkeit der auf § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden Rechtsverordnungen richtet sich danach, ob sie am Bewertungsstichtag in Kraft waren. Die WertV war bis zum 30.6.2010 in Kraft und wurde am 1.7.2010 durch die ImmoWertV abgelöst (vgl. § 24 ImmoWertV). Deshalb sind für Bewertungsstichtage bis 30.6.2010 die Vorschriften der WertV und für Bewertungsstichtage ab 1.7.2010 die Vorschriften der ImmoWertV anwendbar (vgl. BFH vom 24.10.2017, II R 40/15 unter Rz. 14). Die in der ImmoWertV klar geregelten Zeitpunkte des Außerkrafttretens der WertV und des Inkrafttretens der ImmoWertV sind für die Beteiligten eindeutig und machen den zeitlichen Anwendungsbereich der jeweiligen Rechtsverordnung vorhersehbar und bestimmbar. Der Zeitpunkt der Gutachtenerstellung ist für die zeitliche Anwendung der WertV und der ImmoWertV nicht von Bedeutung (a. A. Mannek in Stenger/Loose, § 198 BewG, Rz. 60 f.). Würde man auf Letzteren abstellen, könnten bei einer Gutachtenerstellung für Bewertungsstichtage bis 30.6.2010 entweder die WertV – solange das Gutachten bis zu diesem Datum erstellt wurde – oder alternativ die ImmoWertV – falls das Gutachten ab dem 1.7.2010 erstellt wurde –, und somit unterschiedliche Regelungen zu beachten sein. Dies würde einer vorhersehbaren und rechtssicheren Wertermittlung widersprechen (BFH vom 16.9.2020, II R 1/18). Bodenrichtwerte sind für die Bestimmung des Bodenwerts geeignet, wenn sie für eine Bodenrichtwertzone ermittelt sind, in der das Grundstück liegt. Sind für ein Anliegergrundstück ein Straßen- und ein Platzwert anwendbar, ist im Rahmen einer Einzelbewertung zu entscheiden, in welchem Umfang das Grundstück jeweils dem Straßen- und dem Platzwert zuzuordnen ist (BFH vom 16.9.2020, II R 1/18, LEXinform 0951728).

Möglich ist der Nachweis auch anhand eines im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufvertrages. Die Finanzverwaltung lässt einen Zeitraum von einem Jahr vor und einem Jahr nach dem Bewertungsstichtag zu. Diese Regelung aus den ErbStR wurde gesetzlich verankert und für Bewertungsstichtage nach dem 22.7.2021 in § 198 Abs. 3 BewG aufgenommen. Gem. R B 198 Abs. 4 Satz 2 ErbStR kann auch ein außerhalb der Jahresfrist zustande gekommener Kaufpreis in Betracht kommen, wenn die Verhältnisse hierfür unverändert geblieben sind.

Das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung ist regelmäßig zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde (vgl. FG Münster vom 24.11.2023, 3 K 1528/20, juris).

Ein pauschaler Abschlag ist unzulässig, wenn er mit der Zusammenfassung zweier wirtschaftlicher Einheiten begründet wird (Paketabschlag). Ein Abschlag ist aber zulässig, wenn die Vermarktung mehrerer wirtschaftlicher Einheiten zu einem Rückgang des erzielbaren Veräußerungspreises führt. Mit dieser Begründung hat das FG der Klage stattgegeben. Der Sachverständige hatte dies für das FG nachvollziehbar und anhand konkreter Marktdaten dargelegt.

Der Nachweis kann jedoch nicht durch die Ableitung aus dem Bilanzansatz des Grundstücks oder durch einen Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil erfolgen (BFH vom 25.4.2018, II R 47/15, LEXinform 0950486). Der BFH führte in der Urteilsbegründung u. a. aus, dass der erforderliche Nachweis des gemeinen Werts eines Grundstücks nicht gegeben sei, wenn beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen der gemeine Wert eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks aus dem Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile abgeleitet wird. Dies gelte insbes., wenn das Vermögen der Gesellschaft nicht nur aus dem zu bewertenden Grundstück bestehe, sondern weitere Gegenstände (ggf. auch mit stillen Reserven) umfasse. Der BFH hat offengelassen, ob der Nachweis durch den Kaufpreis dann möglich ist, wenn das Gesellschaftsvermögen ausschließlich aus dem Grundstück bestehen würde.

Im Zusammenhang mit der Bewertung eines zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehörenden Grundstücks hat der BFH zum Nachweis eines niedrigeren Wertes Stellung genommen. Er hat entschieden, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes auch dann möglich sein muss, wenn dies durch das Gesetz nicht vorgesehen ist. Im Entscheidungsfall wurde durch das FA der gemeine Wert gem. § 166 Abs. 2 Nr. 1 BewG ermittelt. Dieser Wert lag um das 1,55-Fache über dem kurze Zeit nach dem Erbanfall tatsächlich erzielten Veräußerungserlös. Der BFH hat hier klargestellt, dass der Ansatz des niedrigeren Wertes geboten ist, auch wenn dies nach dem Wortlaut des BewG nicht vorgesehen ist. Hierdurch solle ein Verstoß gegen das Übermaßverbot verhindert werden. Dies erfordere aber eine extrem über das normale Maß hinausgehende Abweichung. Eine Abweichung von 10 % sei nicht ausreichend, diese sei noch durch die typisierenden Bewertungsmethoden hinzunehmen. Bei einem Bodenwert ist nach Auffassung des BFH das rund 1,4-Fache bzw. bei anderen Fällen das Dreifache des gemeinen Wertes eine extreme Abweichung (BFH vom 30.1.2019, II R 9/16, LEXinform 0950786).

3.2.2.7 Sonderfälle

Die Finanzverwaltung hat in einem koordinierten Ländererlass vom 6.3.2024 zur Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Photovoltaikanlagen Stellung genommen (gleich lautende Erlasse vom 6.3.2024, BStBl I 2024, 378, LEXinform 7013908).

Flächen, auf denen eine Windkraftanlage oder eine Freiflächen-Photovoltaikanlage betrieben wird, sind dem Grundvermögen zuzurechnen. Eine Windkraftanlage ist wie eine Freiflächen-Photovoltaikanlage regelmäßig als Betriebsvorrichtung gem. § 176 Abs. 2 Nr. 2 BewG nicht in das Grundvermögen einzubeziehen (vgl. Abgrenzungserlass vom 5.6.2013, Anlage 1, BStBl I 2013, 734). Bei der Wertermittlung ist gem. § 179 Satz 3 BewG der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. Für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen (vgl. R B 179.2 Abs. 1 Satz 8 ErbStR). Bei einem Grundstück, bei dem die Errichtung einer Windkraftanlage o. Ä. planungsrechtlich zulässig ist, kann der Bodenrichtwert nur angewandt werden, wenn sich dieser auch auf eine derartige Nutzung bezieht.

Werden durch den zuständigen Gutachterausschuss für das Grundstück mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Photovoltaikanlagen keine nutzungsentsprechenden Bodenrichtwerte mitgeteilt und liegen keine anderweitigen geeigneten Daten vor, enthält der koordinierte Ländererlass Details zur Berechnung des Grundbesitzwertes.

3.2.3 Verschonungsregeln beim Grundvermögen

Die gesetzlichen Verschonungsregeln für den Erwerb von Grundvermögen sind in § 13d ErbStG enthalten. Danach sind Grundstücke i. S. d. § 13d Abs. 3 ErbStG nur mit 90 % des Wertes anzusetzen, der sich nach den nunmehr anzuwendenden Bewertungsvorschriften ergibt. Zu den begünstigten Grundstücken zählen nur solche bebauten Grundstücke oder Grundstücksteile, die

• zu Wohnzwecken vermietet werden und

• zum Inland oder Gebiet eines Mitgliedstaates der EU oder eines Staates des EWR gehören und

• nicht zum begünstigten BV oder begünstigten Vermögen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft zählen.

Zu beachten ist, dass der Erwerber die Begünstigung nicht in Anspruch nehmen kann, soweit er die Immobilie aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss.

Eine wichtige Verschonung für Grundstücke im Grundvermögen enthält § 13 ErbStG. Die Vererbung einer selbst genutzten Wohnimmobilie an einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner soll steuerfrei bleiben, wenn die Immobilie nach dem Erwerb zehn Jahre lang von dem Erwerber selbst zu Wohnzwecken genutzt wird (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Gleiches gilt dann, wenn der Erwerb von Todes wegen an Kinder oder Kindern von verstorbenen Kindern erfolgt, hier jedoch nur bis zu einer Fläche von 200 qm (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Für beide Fälle ist jedoch zwingend zu beachten, dass die Steuerbefreiung bei Aufgabe der Selbstnutzung rückwirkend wegfällt, es sei denn, dass die Selbstnutzung aus einem zwingenden objektiven Grund aufgegeben wird. Obgleich diese Rückausnahme von dem Wegfall der Steuerbefreiung grds. zu begrüßen ist, birgt sie aufgrund der im Gesetz verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe per se eine Unsicherheit, die erst im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung geklärt werden dürfte. Der BFH hat bestätigt, dass die Steuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner rückwirkend entfällt, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Nach der Entscheidung des BFH gilt dies auch dann, wenn die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortgesetzt wird (BFH vom 11.7.2019, II R 38/16).

Unschädliche zwingende Gründungen liegen vor, wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar ist. Zweckmäßigkeitserwägungen reichen lt. BFH nicht aus. Gesundheitliche Beeinträchtigungen können zwingende Gründe darstellen, wenn sie dem Erwerber eine selbstständige Haushaltsführung in dem erworbenen Familienheim unzumutbar machen (BFH vom 1.12.2021, II R 1/21, LEXinform 0953372). Der BFH verwies den Fall an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück. Das FG habe keine konkreten Feststellungen dazu getroffen, ob diese Erkrankung tatsächlich bestand und so beschaffen war, dass sie der Klägerin unter Anlegung des gebotenen strengen Maßstabs die weitere Selbstnutzung des Familienheims unzumutbar machte.

Ferner ist in § 28 Abs. 3 ErbStG geregelt, dass bei Erwerb von vermieteten Wohnimmobilien, eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses bzw. Wohnungseigentums die darauf entfallende Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden kann, wenn anderenfalls zur Entrichtung der Erbschaftsteuer das Grundstück veräußert werden müsste. Bei Erwerb von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos. Details zum Wegfall der Stundung sind an entsprechender Stelle geregelt.

Die erbschaft- und schenkungsteuerliche Begünstigung von Baudenkmälern wird zudem dadurch erhöht, dass die in § 13 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ErbStG festgelegte 60 %ige Befreiung für Grundbesitz und Teile von Grundbesitz auf 85 % erhöht wird.

4 Übriges Vermögen

Zum übrigen Vermögen gehören insbes.:

• Sachleistungsansprüche (R B 9.1 ErbStR),

• Erfindungen und Urheberrechte (R B 9.2 ErbStR),

• übrige körperliche Vermögensgegenstände (R B 9.3 ErbStR),

• Wertpapiere, Aktien und sonstige Anteile (R B 11.1 ff. ErbStR),

• Kapitalforderungen und Schulden (R B 12.1 ErbStR),

• Bundesschatzbriefe, Finanzierungsschätze und Sparbriefe (R B 12.2 ErbStR),

• Renten-, Nießbrauchs- und Nutzungsrechte (R B 13 ErbStR).

5 Literaturhinweise

Eisele, Erbschaftsteuerliche Bewertung nicht notierter Anteile an Kapitalgesellschaften, Steuer & Studium 2001, 415; Eisele, Die Bedarfsbewertung des Grundbesitzes, NWB Fach 10, 2003, 1379; Eisele, Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung und Mindestwert, Steuer & Studium 2004, 31 und 229; Stöckel, Grundbesitzwert für bebaute Grundstücke, NWB Fach 10, 2005, 1515; Hegemann, Bewertungsrechtliche Behandlung des gewillkürten Betriebsvermögens, Steuer & Studium 2006, 247; Eisele, Jahressteuergesetz 2007: Neuerungen im erbschaftsteuerlichen Bewertungsrecht, INF 2007, 136; Radeisen, Die Erbschaftsteuerreform 2008/2009, Stuttgart 2008; Gebauer, Bemessungsgrundlage der Grundsteuer verfassungswidrig – was kommt jetzt?, NWB-EV Nr. 6 vom 6.6.2018, 198.

6 Verwandte Lexikonartikel

→ Anteilsbewertung

→ Betriebsgrundstück

→ Betriebsvermögen bei der Erbschaftsteuer

→ Erbbaurecht

→ Gebäude auf fremdem Grund und Boden

→ Vermögens- und Verbundvermögensaufstellung

Redaktioneller Hinweis: © Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern, Recht GmbH

7 Verweise

Normenverweise

BewG § 22 Abs. 1

BewG § 22 Abs. 4 Nr. 1

BewG § 23 Abs. 1 Nr. 1

BewG § 23 Abs. 2

BewG § 27

BewG § 30

BewG § 138 Abs. 1

BewG § 138 Abs. 4

BewG § 145 Abs. 1

BewG § 145 Abs. 2

BewG § 145 Abs. 3

BewG § 146 Abs. 2

BewG § 146 Abs. 3

BewG § 146 Abs. 4

BewG § 146 Abs. 5

BewG § 146 Abs. 6

BewG § 147 Abs. 1

BewG § 147 Abs. 2

BewG § 179

BewG § 180

BewG § 181

BewG § 184

BewG § 190

BewG § 192

BewG § 195

ErbStG § 9

ErbStG § 11

ErbStG § 12 Abs. 1

ErbStG § 12 Abs. 3

Rechtsprechung

BVerfG vom 10.4.2018, 1 BvL 11/14

Verwaltungsanweisungen

BMF vom 16.3.2006, BStBl I 2006, 314

BMF vom 20.1.2025, BStBl 2025, 289

Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 5.5.2009, BStBl I 2009, 590

Synonyme